导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不(bù)是(shì)人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家(jiā)还(hái)有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级(jí)城市之间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存(cún)量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题(tí)的新(xīn)闻(wén)发布会上(shàng)，负(fù)责人(rén)对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造(zào)成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸地(dì)产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)，新户(hù)购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断(duàn)下(xià)降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)未来(lái)将是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人(rén)，并不(bù)是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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