饱受争议的二手房交易中介(jiè)费(fèi)问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管总局联合发布(bù)了关于(yú)规范(fàn)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的(de)意(yì)见(j一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽iàn)。意见提及(jí)，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定(dìng)经纪服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)等十方(fāng)面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大(dà)伟称(chēng)，随(suí)着城(chéng)市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控(kòng)重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来说属于金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期(qī)较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强(qiáng)的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居民(mín)造成额(é)外的负(fù)担，而且这些服务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽括经纪服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主体进(jìn)行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及(jí)中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的(de)最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经(jīng)交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各(gè)中介(jiè)机构一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实(shí)际(jì)收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需(xū)在服务过程(chéng)中(zhōng)对(duì)收(shōu)费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机(jī)构在具(jù)体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合房屋价(jià)值及工资(zī)标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服(fú)务(wù)项目、服(fú)务(wù)内容(róng)和收费标准，不(bù)得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明(míng)确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平(píng)均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措施(shī)进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会(huì)同有关(guān)部门依法查处不按(àn)规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规(guī)纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是否意(yì)味(wèi)着(zhe)，未来(lái)豪宅(zhái)的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还(hái)是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费(fèi)就(jiù)不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内(nèi)，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部门(mén)提出的(de)意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买卖(mài)过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但(dàn)在一些热(rè)点城市(shì)的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样(yàng)的情形(xíng)，因(yīn)部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出(chū)现中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这(zhè)部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司将其视为向购房者(zhě)单边收费(fèi)的(de)行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁(jià)给购房(fáng)者，这实(shí)际上相(xiāng)当(dāng)于变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收(shōu)费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中操作的(de)透明度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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