OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人(rén)相关负责人(rén)也表示，近期已同步(bù)启动了(le)应急预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动较大(dà)，但(dàn)其实(shí)不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他(tā)也同(tóng)时(shí)表示(shì)，目(mù)前随着二级市(shì)场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多重(zhòng)因素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士(shì)表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内(nèi)二级(jí)市(shì)场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的(de)产品具备一定的投资(zī)价(jià)值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基(jī)金执(zhí)行董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过(guò)度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至(zhì)得这么急、这么(me)深，加(jiā)上(shàng)前期本(běn)身(shēn)园区类资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入(rù)受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)。随(三万日元等于多少人民币多少suí)后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大(dà)园(yuán)项目出租(zū)率下(xià)降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释(shì)说明，市(shì)场信心(xīn)得到了(le)一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开(kāi)的(de)线上和(hé)线下(xià)的(de)扩募说(shuō)明会(huì)上，运营(yíng)团队表示了(le)对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中的(de)储备租户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来(lái)了(le)新(xīn)的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的(de)原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大(dà)厦(shà)是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国(guó)资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三(sān)个月履约保证(zhèng)金给了我们一(yī)些空间，但本着对(duì)首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负责(zé)的态度(dù)，我们(men)肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多储备(bèi)租户(hù)，之前的空置率为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人(rén)解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属于(yú)正常情况(kuàng)，而这次项目的(de)大(dà)租户(hù)退租正好发(fā)生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边(biān)也作了一定的(de)资源调配和(hé)倾斜，引入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦(shà)和张江光(guāng)大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水平(píng)等方面也(yě)有一些差异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的(de)物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需(xū)求和预算挑选区域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的(de)管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联(lián)合营销方(fāng)面能(néng)更加充(chōng)分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上(shàng)述负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的(de)储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资产上市平台目(mù)标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的(de)第一步，也是三万日元等于多少人民币多少至关重(zhòng)要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了一(yī)些突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十(shí)年建设(shè)发(fā)展过程(chéng)中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难(nán)，尽一(yī)切可能(néng)化解当前突发(fā)事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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