文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提(tí)出(chū)“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力(lì)的(de)别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众(zh特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗òng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在(zài)支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财(cái)税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了(le)核心(xīn)的住房(fáng)供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的(de)通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的(de)商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地(dì)产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了(le)全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制(zhì)极(jí)大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速(sù)发展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之(zhī)间的(de)购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房者承(chéng)担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签订(dìng)的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定(dìng)程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可(kě)分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)不(bù)超房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才(cái)可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)指定保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订定金(jīn)保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选购权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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