近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业(三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句>yè)绩，作为进(jìn)行投资(zī)决(jué)策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红(hóng)三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句要(yào)求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的(de)角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de)关(guān)键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济(jì)的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者(zhě)参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需(xū)结(jié)合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配(pèi)和本金归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变(biàn)动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认(rèn)为，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机(jī)会(huì)进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红(hóng)交易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及(jí)市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的(de)运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称。

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