OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人(rén)也表三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容(biǎo)示，近期(qī)已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容p>

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市场价(jià)格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上市的(de)8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报(bào)中已经披露(lù)张江光(guāng)大园项目(mù)出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风(fēng)险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的(de)步(bù)伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调(diào)，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协议(yì)的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披(pī)露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出(chū)租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的(de)业绩(jì)说明(míng)会中管理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进行了(le)解(jiě)释说明，市场信心得到(dào)了一定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下(xià)的扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表示(shì)了对张江光大园(yuán)项目的(de)信心，预计签(qiān)署意(yì)向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目(mù)出(chū)租率将得(dé)到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事(shì)发突(tū)然确(què)实始(shǐ)料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息(xī)的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工智能、航天产业(yè)、信息(xī)技术(shù)等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转化(huà)为实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一(yī)些空(kōng)间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负责(zé)的态度，我们肯定要全力(lì)与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同(tóng)区域的(de)张江(jiāng)光大(dà)园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化(huà)运营为导向(xiàng)，历(lì)史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正常情况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度的(de)短期低点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边(biān)也(yě)作(zuò)了一定的(de)资源调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业。租(zū)户(hù)自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据(jù)自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责(zé)人(rén)表示(shì)，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约(yuē)五百万方(fāng)，还(hái)有一(yī)些其他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未来(lái)的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建(jiàn)设发(fā)展(zhǎn)过程(chéng)中(zhōng)所经(jīng)历(lì)的(de)相(xiāng)比，只能(néng)算是一个非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信(xìn)心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化(huà)解当前突(tū)发事件的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和(hé)市(shì)场的信心(xīn)。”

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