5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名(míng)第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在(zài)于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要(yào)时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的(de)变化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新doi的时候怎么夹，doi是怎么夹，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额(é)，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风doi的时候怎么夹，doi是怎么夹险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　doi的时候怎么夹，doi是怎么夹　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易(yì)日收出(chū)涨停(tíng)。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务(wù)为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司(sī)的主要(yào)产(chǎn)品及(jí)服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时(shí)代出(chū)租(zū)率复苏(sū)至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结(jié)算持(chí)续性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的(de)过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去(qù)库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外(wài)的(de)一个(gè)市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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