万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏strong>

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是(shì)中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)北京市(shì)分公(gōng)司（下(xià)称(chēng)中国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地(dì)产自(zì)媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被精准(zhǔn)收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定(dìng)，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民(mín)法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏)团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下(xià)一(yī)个(gè)个(gè)传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的(de)第(dì)一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内(nèi)外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落(luò)到(dào)这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质记(jì)录。质权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国(guó)安(ān)的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其(qí)身？