近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士对此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易(yì)价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波(bō)动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利(lì)于(yú)吸引投资(zī)者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位基金份额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分(fēn)红(hóng)前后均可(kě)以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该(gāi1兆等于多少mb流量，1G等于多少MB)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的(de)现金(jīn)分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的(de)归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的(de)公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经(jīng)营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内(nèi)部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资者关(guān)注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供分配金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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