近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时(shí)应了解资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金分(fēn)红预期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资(zī)基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价(jià)做(zuò)调(diào)减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航(háng)基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红前提(tí)是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大(dà)不(bù)确定(dìng)性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目(mù)的分(fēn)派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露(lù)的经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对(duì)经营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的(de)短期博弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披露预(yù)测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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