文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义(yì)。当然(rán)二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力才能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地(dì)产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文(wén)件，大(dà)力(lì)支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发(fā)商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对(duì)中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家几百年(nián)城镇化(huà)路(lù)程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地(dì)房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的(de)快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存(cún)量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠(qú)道，根(gēn)据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思zhù)面(miàn)积或者项(xiàng)目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护(hù)机制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者(zhě)提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第(dì)三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师(shī)将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房(fáng糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付款比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可(kě)预售。什么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多(duō)不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购(gòu)房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大(dà)对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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