万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正斥(chì)巨(jù)资购入房产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在(zài)京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明(míng)这(zhè)些房子(zi)实际(jì)上都是卖(mài)出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房(fáng)，万柳书(shū)院的业(yè)主基(jī)本都(dōu)是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料(liàojn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的(de)可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了(le)部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果(guǒ)这75套(tào)房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际(jì)上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规(guī)模，也(yě)没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光环(huán)的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出(chū)背后(hòu)的(de)中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续(xù)质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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