文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时代步(bù)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一(yī)般有严格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在(zài)购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外一个(gè)亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模mine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等(děng)城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社(shè)会化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一(yī)次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了(le)居民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房(fáng)地(dì)产行业(yè)的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购mine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当(dāng)用(yòng)于有关(guān)的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额(é)报(bào)价(jià)计算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一定程(chéng)度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保护(hù)机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防(fáng)止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第(dì)三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的(de)验收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房(fáng)款的(de)制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度(dù)、支付(fù)相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进(jìn)入(rù)开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前经过(guò)两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最(zuì)多(duō)不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在(zài)交(jiāo)房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的(de)支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护机(jī)制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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