近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额(é)交易(yì)价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际(jì)获得(dé)的(de)现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置(zhì)多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机(jī)构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达(dá)预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的(de)主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责(zé)人也表示，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投资(zī)人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)包(bāo)括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还(hái)

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分之间(jiān)的(电动牙刷如何自w到高c，将电动牙刷放在小洞里作文de)比例是(shì)变(biàn)动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比率也(yě)是变(biàn)动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年(nián)限收(shōu)回(huí)本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的(de)经营活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指电动牙刷如何自w到高c，将电动牙刷放在小洞里作文企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目(mù)进行调整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最终得(dé)到的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资(zī)价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类的(de)资(zī)产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本(běn)面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与(yǔ)募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进(jìn)行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实(shí)际环境，对(duì)基础设(shè)施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述(shù)负责(zé)人(rén)也称。

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