5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业(yè)的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地(dì)产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈(quān)判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么(me)投(tóu)资(zī)机会(huì)的(de)。但在这几年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名(míng)第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来(lái)看，苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三(sān)个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融(róng)资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力的(de)多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说估值(zhí)的修(xiū)复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资(zī)产的(de)质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一(yī)季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调(diào)整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括(kuò)北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库存(cún)压力、企业(yè)的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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