万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的故(gù)事(shì)，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失(shī)最大(dà)的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封的(de)可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支(zhī)付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)，实(shí)际(jì)上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公司(sī)成为(wèi)了唯一(yī)股(gǔ)东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一(yī)个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出(chū)其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的(de)它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的(de)人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股(gǔ)权(quán)呢？