近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的(防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行de)影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根(gēn)据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金(jīn)与增(zēng)值两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资(zī)产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额(é)单(dān)价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对产权类的(de)资(zī)产(chǎn)更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营净(jìng)现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人(rén)也(yě)称(chēng)。

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