文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于落(luò)实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。其实(shí)，当前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非(fēi)像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触(chù)发(fā)风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归(guī)实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在(zài)当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售(sh带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗òu)模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于(yú)进一步深化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在(zài)建设(shè)中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许(xǔ)可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等(děng)通道(dào)业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值(zhí)的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目(mù)的(de)建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的(de)预(yù)付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者开始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定(dìng)金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担(dān)任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的(de)资金全部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向开发(fā)商(shāng)提(tí)供一定比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查(chá)后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付(fù)，按揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例(lì)因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说(shuō)，支(zh带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗ī)付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计(jì)了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认(rèn)无误(wù)后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格(gé)，资金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在进入(rù)开(kāi)发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环(huán)节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的(de)剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进(jìn)银(yín)行专门(mén)项目资(zī)金账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发(fā)商有统一(yī)的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)的订金(jīn)与付款会(huì)存(cún)入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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