近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的(de)经营现金流(liú)，投资(zī)人(rén)通(tōng)过基金(jīn)募集材料(liào)和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实(shí)际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平(píng)的(de)预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基(jī)金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红(hóng)包括利(lì)润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认(rèn)为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基(jī)金价(jià)值面临极大不(bù)确(què)定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每(měi)年(nián)的(de)现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动(dòng)的(de)，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投资者在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再能(néng)产生现金收益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的(de)指标有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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