近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)应了解(jiě)资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例平(pí拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系ng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对此表示(shì)，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)收益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息(xī)披露文(wén)件，结合(hé)行(xíng)业及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体(tǐ)现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮(bān拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系g)助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完成率不达预(yù)期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的(de)影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的(de)改善(shàn)有一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位基金(jīn)份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的(de)是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了(le)利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，两者的(de)比率也(yě)是(shì)变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价(jià)值体现在(zài)相对股债(zhài)市(shì)场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多(duō)关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分(fēn)红金(jīn)额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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