万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真正斥(chì)巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

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　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如(rú)果该报(bào)道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是(shì)卖(mài)出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别>不过(guò)，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的(de)方式(shì)明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已(yǐ)支付全(quán)部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但(dàn)却(què)在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第(dì)一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉(huī)将转型(xíng)的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国(guó)安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官(guān)网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计(jì)5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在(zài)持(chí)续质押手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份(fèn)，但国(guó)安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人(rén)都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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