导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在(zài)2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了(le)全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的(de)租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需(xū)求主要(yào)来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎ梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市i)造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存在统计(jì)偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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