近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(ju凝神静气的意思，凝神静气的意思解释é)大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)金份(fèn)额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资(zī)债券相对(duì)高(gāo)的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票(piào)和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的(de)增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每(měi)年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当于包(bāo)含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金(jī凝神静气的意思，凝神静气的意思解释n)分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股债市(shì)场独(dú)立(lì)的(de)资产(chǎn)配置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力、公募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书(shū)均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：泉州电动车网 福建骑行网 凝神静气的意思，凝神静气的意思解释