导读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关(guān)中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们(men)根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题(tí)的(de)新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都(dōu)有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极少，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数(shù)据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低(dī)的(de)县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安全(quán)隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力(lì)

　　根据(jù)七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似(shì)已经户(hù)户(hù)有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态(tài)结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不(bù)断下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户(hù)、二人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占(zhàn)比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期(qī)。

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