万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司北(běi)京(jīng)市(shì)分公司（下(xià)称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不(bù)少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关(guān)于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那(nà)么(me)这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达(dá)申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信托有(yǒu)限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的(de)国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了(le)北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘(mì)高(gāo)端(duān)的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可(kě)看出其(qí)在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的(de)目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期)赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金(jīn)压(yā)力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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