近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

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　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际(jì)获得(dé)的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金(jīn)形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格(gé)走(zǒu)势的关键(jiàn)因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据(jù)单(dān)位基金份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金额(é)进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确(què)定(dìng)性，这是该类(lèi)投资(zī)者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配丰巢柜最多能存放几天收多少钱 丰巢柜滞留10天还能取吗(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对建筑的(de)更(gèng)新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本(běn)身经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的(de)短期(qī)博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供分配金(jīn)额预(yù)测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额(é)与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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