近两年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时应了解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际(jì)获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似(shì)于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前(qián)提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利(lì)于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的(de)分(fēn)红金额(é)进行(xíng)计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前(qián)后均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn为什么球星都觉得梅西是最佳)分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金(jīn)额(é)包含(hán)了投资本(běn)金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常(cháng)现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况为什么球星都觉得梅西是最佳p>

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实(shí)质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资(zī)价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济(jì)及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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