文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经(jīng)济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年(nián)前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过(guò)大多数(shù)居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支付，还(hái)要证明(míng)自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程(chéng)大于(yú)城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关(guān)于(yú)进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时(shí)间周期长的(de)两大难(nán)题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋(wū)预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制(zhì)极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　一厢情愿是什么意思g>二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长(zhǎng)的火车(chē一厢情愿是什么意思pan style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>一厢情愿是什么意思)头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)经审查(chá)后发(fā)放的验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行(xíng)得(dé)到(dào)购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失(shī)衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发(fā)商(shāng)向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该措(cuò)施保护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或(huò)保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的首付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型(xíng)需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于(yú)开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在(zài)保修期(qī)结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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