导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达(dá)国家(jiā)还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能(néng)级(jí)城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了rong>引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平(píng)衡(héng)，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布(bù)，我们(men)无(wú)法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅的测算(suàn)思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算(suàn)得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅(zhái)来(lái)满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和(hé)省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的(de)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即(jí)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人(rén)均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会(huì)因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那(nà)么未来(lái)将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预(yù)期。

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