OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是(shì)全国(guó)首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价(jià)值，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级(jí)市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规避的(de)原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动产公(融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的(de)投资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行董事(shì)高(gāo)如(rú)星(xīng)对(duì)此表示，若张江园区最(zuì)终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么(me)深，加上前(qián)期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终(zhō融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写ng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就(jiù)相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得(dé)到了一定提(tí)振，二(èr)级(jí)市场价格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上(shàng)和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户(hù)正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租(zū)率将得到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人坦(tǎ融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写n)言，事发突然确实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的第(dì)一时间(jiān)即(jí)奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万(wàn)方。从意(yì)向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户(hù)需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过(guò)签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要(yào)租(zū)户。虽然收(shōu)了三(sān)个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了(le)我(wǒ)们一(yī)些空间，但本(běn)着(zhe)对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面(miàn)积在(zài)短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同(tóng)区(qū)域的张江光大园(yuán)项目(mù)一(yī)季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益(yì)人有那么(me)多储备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张江这边(biān)也作了(le)一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大(dà)厦和(hé)张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔(gé)空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的(de)成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层(céng)以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需(xū)求(qiú)和预算挑选区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新老资产的管理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分发(fā)挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示(shì)，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空(kōng)间资(zī)产上市平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在(zài)张江科学(xué)城这三十年(nián)建设(shè)发展(zhǎn)过(guò)程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事(shì)件(jiàn)的(de)所有负面影(yǐng)响，维持(chí)预期(qī)和市(shì)场的信(xìn)心。”

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