近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供(gōng)分配金额(é)比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的(de)变化(huà)。基金份额(é)二级市(shì)场价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自(zì)基础设(shè)施资产的经(jīng)营(yíng)现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资(zī)者(zhě)更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金(jī发字有几画，发字有几画五行什么n)基金(jīn)相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回(huí)报，而是(shì)由可供分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助(zhù)机构(gòu)投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济(jì)活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得(dé)公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时，应(yīng)了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可(kě)以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值(zhí)体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的(de)资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对(duì)产权类的(de)资产更多(duō)关注分派(pài)率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底(dǐ)层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实(shí)力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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