导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子(zi)是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(j准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？iān)，但居住舒适(shì)不是(shì)人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回(huí)答(dá)当前(qián)的(de)房子是(shì)否真的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻发布(bù)会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算(suàn)的(de)城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意味着人(rén)人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国(guó)居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的(de)期(qī)房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手(shǒu)房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的(de)中国(guó)城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来(lái)了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关(gu准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？ān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低(dī)于(yú)15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济(jì)带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预期。

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