万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的(de)意外(wài)走红(hóng)，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在京东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架(jià)了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务(wù)人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态(tài)呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也(yě)没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收(shōu)割了(le)！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经(jīng)查(chá)封的(de)可以向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子，还(hái不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情)会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当(dāng)年(nián)的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一(yī)块块从荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地(dì不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却(què)多(duō)次成为被执行(xíng)人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进(jìn)军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国(guó)际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和(hé)周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过(guò)在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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