5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排(pái)位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一(yī)些机(jī)会(huì)，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的(de)过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后日成交(jiāo)量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其(qí)第一(yī)季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季(jì)度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知(zhī)名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房(fáng)地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不(bù)太乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游产业链(liàn)的(de)复苏速(sù)度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个(g燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗è)行业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去(qù)等(děng)待它的(de)基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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