文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会(huì)议(yì)提(tí)出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以进行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是(shì)对(duì)购房(fáng)者(zhě)的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非(fēi)常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗一下：商品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格(gé)的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明(míng)哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购(gòu)房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求(qiú)大和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进(jìn)城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地(dì)产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的(de)行(xíng)为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的(de)上下(xià)游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预(yù)售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等城市(shì)则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开(kāi)发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资(zī)金，一般(bān)设(shè)有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的(de)定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供(gōng)一定(dìng)比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的(de)验收凭证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合(hé)同后(hòu)定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为(wèi)房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完成定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支(zhī)付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商违约后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。

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