文：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工作(zuò)会议(yì)提出(chū)“有条(tiáo)件的(de)可(kě)以进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地产从大(dà)开(kāi)发(fā)时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么)姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案(àn)研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问(wèn)题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核心(xīn)的住(zhù)房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预(yù)售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进(jìn)城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作用推(tuī)动(dòng)了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋(wū)预先出(chū)售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一(yī)次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据(jù)我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)是两个独(dú)立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来(lái)全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实(shí)是(shì)，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时(shí)需(xū)取(qǔ)得(dé)由政府相(xiāng)关部门(mén)经审(shěn)查(chá)后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭按(àn)工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获(huò)批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发(fā)商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交付给(gěi)购房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房者违(wéi)约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期(qī)房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的(de)房(fáng)企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介入(rù)，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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