5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报(bào)统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个(gè)股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发(fā)有集(jí)中于(yú)龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业轻松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解(泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗jiě)铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观态(tài)度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难(nán)再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构(gòu)在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东(dōng)行列(l泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗iè)。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力(lì)的(de)多(duō)重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地(dì)资源债权债务(wù)关(guān)系(xì)等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察(chá)国企央企在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其(qí)次(cì)是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍(réng)处于(yú)调(diào)整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑(huá)的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的(de)资(zī)金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了(le)半年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的(de)、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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