OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是(shì)全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市(shì)场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句从5月(yuè)15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目(mù)前(qián)上(shàng)市的(de)8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二(èr)级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位业内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释(shì)放(fàng)，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一(yī)位业内人士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的(de)产品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞(ruì)驰(chí)私募基金执(zhí)行董事高如星对此表示(shì)，若张(zhāng)江园区(qū)最(zuì)终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平(píng)稳过度对经营(yíng)现金流没有造(zào)成(chéng)大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至得这(zhè)么急、这么(me)深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类资产就(jiù)回调(diào)不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出(chū)现回(huí)落。在随后召开的业(yè)绩说明(míng)会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市(shì)场(chǎng)信心得到(dào)了一(yī)定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三(sān)周的(de)时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市(shì)场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然(rán)确(què)实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技(jì)消息的第(dì)一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟通和核实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退(tuì)租的(de)可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还(hái)是(shì)比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意(yì)向储备转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实(shí)际租户需(xū)要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过签(qiān)署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我们(men)一(yī)些空间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对(duì)市场负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛(s描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句ài)跑(pǎo)，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多储备租(zū)户(hù)，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租户的(de)调租(zū)和换租都(dōu)属(shǔ)于(yú)正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退租正好发(fā)生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下(xià)滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也(yě)作了一(yī)定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦(shà)和张(zhāng)江光大园项目在给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大(dà)平层(céng)，楼的成新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和(hé)联合营销(xiāo)方(fāng)面(miàn)能(néng)更加(jiā)充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和(hé)张江高(gāo)科目前(qián)在管资产(chǎn)约(yuē)五百万方(fāng)，还有一(yī)些(xiē)其(qí)他在(zài)开发的(de)储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和(hé)它(tā)未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插(chā)曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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