文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确(què)表态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房住不(bù)炒精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资(zī)金监管(guǎn)、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国(guó)务院发(fā)展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管(guǎn)机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化(huà)的(de)进程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相(xiāng)关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业(yè)将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住(zh谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里ù)房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能(néng)根(gēn)据(jù)购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波(bō)动(dòng)或经营不(bù)善(shàn)，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了(le)开(kāi)发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按(àn)照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成(chéng)一种资金(jīn)循(xún)环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或(huò)产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目(mù)获(huò)批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发(fā)商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度(dù)支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提(tí)取须(xū)与房屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入(rù)，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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