近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期(qī)分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红机制体现(xiàn)出10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的(de)固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不(bù)达预(yù)期(qī)，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额(é)净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在(zài)基金(jīn)分红前(qián)后均(jūn)可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及(jí)资产增(zēng)值的(de)收益(yì)，而(ér)持有特许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者的(de)比率也是变动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资(10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包含(hán)了投(tóu)资本金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关(guān)注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原(yuán)始权益(yì)人综合(hé)实力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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