导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国(guó)未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋女生有感觉了是怎么样的呢(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级(jí)城(chéng)市之(zhī)间，不同区(qū)域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市(shì)场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合(hé)风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处(chù)可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用(yòng)到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我女生有感觉了是怎么样的呢们需要(yào)进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占女生有感觉了是怎么样的呢比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不(bù)少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要(yào)素(sù)逐(zhú)步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于(yú)城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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