导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持(chí)有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均(jūn)住宅的(de)数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户均一(yī)套房无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　路由器有使用年限吗　第四(sì)，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的(de)直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人(rén)均住(zhù)宅间数不(bù)能完(wán)全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和(hé)韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高(gāo)工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活(huó)带来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难(nán)满(mǎn)足(zú)现代(dài)生(shēng)活需求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化(huà)趋势(shì)将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占(zh路由器有使用年限吗àn)比势(shì)必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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