OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二级市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签(qiān)租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委(wěi)也高度(dù)关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出租率下(xià)跌并(bìng)不(bù)会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前(qián)上市(shì)的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间jīn)年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披(pī)露(lù)张江光大(dà)园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市(shì)场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌(diē)会受(shòu)到(dào)基本(běn)面(miàn)、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高的(de)产(chǎn)品具备一(yī)定的(de)投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺利(lì)解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得这么(me)急、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终还是落到(dào)租金(jīn)收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降(jiàng)事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格(gé)出现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的(de)业绩说明会(huì)中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会(huì)上(shàng)，运营(yíng)团队(duì)表示了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和(hé)合同谈判(pàn)中的(de)储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于(什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间yú)张润大(dà)厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉新(xīn)区国(guó)资(zī)委(wěi)也(yě)高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约(yuē)保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责(zé)的态度，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目(mù)一(yī)季度末也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那(nà)么(me)多储备(bèi)租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调(diào)租和换租都属于(yú)正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的(de)大租户退租正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃度的(de)短期(qī)低点，目前(qián)市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边也作了一(yī)定(dìng)的资源调配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)和张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)在给租户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是(shì)两千(qiān)多(duō)平的大平(píng)层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为(wèi)主，还(hái)有一(yī)些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根(gēn)据自(zì)身(shēn)需(xū)求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上(shàng)述(shù)负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人(rén)表示(shì)，张(zhāng)江集团和(hé)张江高(gāo)科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些(xiē)其(qí)他在开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实(shí)现基金扩容的第(dì)一步(bù)，也是(shì)至(zhì)关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些(xiē)突发情(qíng)况需要解决(jué)，但是这和(hé)我(wǒ)们在(zài)张江科学(xué)城这三(sān)十年建(jiàn)设(shè)发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负(fù)面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的信心。”

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