文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么(me)来的(de)？国外什(shén)么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一(yī)定会触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回(huí)归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的(de)重大(dà)措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要(yào)结合稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题(tí)，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福(fú)利(lì)分房制度不(bù)再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的(de)需求量(liàng)大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售(shòu)商品房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一(yī)步(bù)深化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发(fā)，形成(chéng)滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内(nèi)地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或(huò)房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间(jiān)走完(wán)发达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业(yè)的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对(duì)金(jīn)融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年房地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉动的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时(shí)向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经(j缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱īng)营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来(lái)自(zì)银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价(jià)并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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