近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出(chū)该(gāi)类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基(jī)础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人(rén)实际获得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的(de)关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方(f天之蓝52度多少钱一瓶āng)面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额(é)的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得(dé)公平(píng)的(de)投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的(de)“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期(qī)后基(jī)金价值面临极大(dà)不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)来(lái)自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当(天之蓝52度多少钱一瓶dāng)于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权类的(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价随(suí)着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经营活(huó)动产生(shēng)的(de)现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的(de)经(jīng)营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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