饱受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联(lián)合(hé)发布了关于(yú)规(guī)范房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用(yòng)房(fáng)源客(kè)源优(yōu)势收取过高(gāo)费用(yòng)、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)、严(yán)格实行明码标价等十(shí)方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分(fēn)析(xī)师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地(dì)产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民(mín)来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称等(děng)问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对(duì)居民造成额外(wài)的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服(fú)务在(zài)内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关注(zhù)最(zuì)多的(de)一个(gè)话题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将是(shì)对房地产经(jīng)纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部(bù)分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北(běi)京某(mǒu)房地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合理降低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级(dìng)价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收(shōu)费标(biāo)准的(de)最早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发(fā)的《关于(yú)房地产中介(jiè)服(fú)务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服(fú)务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前(qián)并未(wèi)明确具体的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具(jù)体收取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及工资(zī)标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延(yán)伸服(fú)务，应当分别明确(què)服务项目和收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高(gāo)于(yú)市(shì)场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格(gé)和(hé)反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行为(wè高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级i)。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国(guó)家企(qǐ)业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费(fèi)要(yào)降了(le)？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪(jì)服(fú)务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前(qián)两部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规(guī)定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中的细则(zé)，还(hái)需(xū)要看各城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多(duō)房(fáng)源(yuán)在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各支付一半(bàn)的(de)中介费，但在一些热点(diǎn)城市(shì)的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房(fáng)者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公(gōng)司将其(qí)视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可(kě)能(néng)会利(lì)用其(qí)支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也(yě)有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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