文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时(shí)间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落(luò)实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的(de)？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一(yī)般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和(hé)居住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民(mín)数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售(shòu)防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行，也解决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心(xīn)的住房供(gōng)不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开(kāi)设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十(shí)年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房(fáng)需求(qiú)大和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币(bì)化、住(zhù)房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的(de)福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银(yín)行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接融资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的(de)预付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户(hù)监(jiān)管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公(gōng)司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违(防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的(de)选购(gòu)权(quán)合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了(le)政(zhèng)策(cè)出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。

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