文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资(zī)金实(shí)力才能(néng)购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确(què)保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需(xū)求(qiú)大(dà)和(hé)供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关(guān)的(de)信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要(yào)一次性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制(zhì)商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身(shēn)信用和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资(zī)金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽(chōu)调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者(zhě)提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后通过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资(zī)金直(zhí)接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批(pī)后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房(fáng)款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付(fù)款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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