近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额(é)比(bǐ)例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分(fēn)红获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定(dìng)程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复，一方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将(jiā外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红ng)对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的(de)比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时(shí)，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认(rèn)为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期(qī)限产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回(huí)调(diào)，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露(lù)预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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