近(jìn)两年(nián)火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7吴亦凡还出得来吗只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价(jià)格的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益(y吴亦凡还出得来吗ì)。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市(shì)场价格走势(shì)的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相对经济(jì)活(huó)力的改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份额(é)的分红金额(é)进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前后均(jūn)可(kě)以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选(吴亦凡还出得来吗xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平(píng)。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金(jīn)等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的(de)运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年(nián)报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利(lì)润(rùn)表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力(lì)等(děng)多重因(yīn)素(sù)来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分(fēn)红金额(é)与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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